Olá condômino, tudo bem?

Eu estou trazendo a dúvida de um morador, que na última coluna me buscou no Instagram e fez essa pergunta. A propósito, obrigada a todos pelo feedback da coluna. Toda quarta feira, novos temas com dúvidas de moradores e colegas da profissão.

“O síndico do meu condomínio mudou a Administradora sem avisar ninguém. Isso pode?”

O síndico, enquanto líder do condomínio, possui a prerrogativa de decidir sobre a contratação ou a substituição da empresa administradora, sem necessidade de aprovação em assembleia. Essa autonomia é garantida pelo Código Civil Brasileiro e permite agilidade na gestão do condomínio. Mas é muito fácil falar, sem apresentar o contexto. Então, vamos aos fatos:

Artigo 1348

O síndico representa o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele.

Artigo 1350

Compete ao síndico a administração do condomínio, podendo praticar todos os atos pertinentes à sua destinação.

Com isso em mente, temos esses dois artigos que determinam essa decisão do síndico. Porém, como diz o livro sagrado “Tudo me é lícito, mas nem tudo me convém” – 1 Coríntios 6:12. E como toda sabedoria, vale a aplicação, independente de religião.

Você, morador, precisa saber quais são os requisitos a serem levados em conta na hora do síndico trocar a Administradora.

O síndico deve analisar o desempenho da atual administradora, identificando pontos fortes e oportunidades de melhoria.

Procurar e avaliar outras empresas que possam oferecer melhores serviços e condições para o condomínio.

Comparar os valores cobrados pelas diferentes administradoras e avaliar a relação custo-benefício.

Se encontrar qualquer falha, erro, reúna o conselho fiscal, faça uma pauta dessa reunião, apresente todos os pontos, e convoque uma assembleia para deixar todo o colegiado ciente dos fatos.

Comunicação aos Condôminos

Reunião Extraordinária

Realizar uma assembleia para informar os condôminos sobre a troca de administradora.

Envio de Comunicado

Encaminhar um comunicado formal, por escrito, com os detalhes da mudança.

Transparência

Explicar os motivos da troca e os benefícios esperados para o condomínio.

Com todos os itens apresentados, todos os motivos e todas as implicações apresentadas na Assembleia. É necessário, e se possível, até antes da Assembleia, informar para os moradores, seja por correio eletrônico, whatsapp, aplicativo do condomínio, deixar disponível em cópia física na portaria (para quem dificuldades de acesso virtual) para que seja muito bem exposto as empresas pra concorrência. Pontos fracos e fortes. Faça um levantamento de Capital Social, Estabilidade da empresa no mercado, Certidões negativas e principalmente, referências, de clientes e de instituições financeiras. Você morador, peça ao síndico pra seguir esses trâmites e buscar alinhamento junto ao jurídico.

Procedimento para a Troca de Administradora

Aviso à Administradora Atual

Comunicar formalmente a decisão de encerrar o contrato, com o prazo estabelecido.

Contratação da Nova Empresa

Formalizar o contrato com a nova administradora, definindo os termos e condições. (Antes do síndico assinar, é recomendável a leitura e análise criteriosa do jurídico, pra evitar qualquer tipo de falha na prestação do serviço).

Entrega de Documentos

A administradora atual deve entregar todos os documentos e informações relevantes.

Sinceramente, se você cobrar isso do seu síndico, tenho certeza que ele verá com bons olhos essa atitude, afinal, você está oferecendo ajuda. E é bom que ele veja que o trabalho está sendo fiscalizado.

Ok. Ok. A Administradora anterior foi avisada, mas precisa seguir os trâmites de passagem de gestão. E como isso acontece?

Transição entre as Administradoras

Entrega de Documentos

A administradora atual deve fornecer todos os documentos e registros relevantes.

Transferência de Contas

As contas e valores do condomínio devem ser devidamente transferidos.

Capacitação da Nova Equipe

A nova administradora deve se familiarizar com o condomínio e seus processos.

Convide a Nova Administradora para conhecer seu Novo Cliente

Solicite uma reunião aberta para uma sabatina, com todas as questões livres para serem debatidas. Boletos, valores, serviços, cobrança de inadimplência, presença em assembleia, pastas fiscais, etc.

Ou seja, a troca da administradora do condomínio é uma importante decisão que deve ser tomada com cuidado e planejamento. O síndico, como líder do condomínio, possui a prerrogativa de realizar essa mudança, buscando sempre a melhoria dos serviços e a satisfação dos condôminos. Justamente por essa responsabilidade do síndico, mesmo com a prerrogativa do Código Civil, conselho de síndica e moradora, converse com seu síndico para antes de qualquer atitude relevante ao patrimônio, para entregar a consulta para os moradores em Assembleia. O síndico terá respaldo dos moradores e, caso os moradores não tenham interesse na troca de Administradora, foram apresentados motivos sólidos mas com decisão para manter, o síndico cumpriu seu papel em atender todos os requisitos.

Se você tem algum tema a perguntar, responda no formulário abaixo e eu trago como matéria.

Obrigada leitores e leitoras!

Fernanda Barcelos

Síndica Profissional

Instagram: @sindico.rio.br